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「gcgccc黄金城娱乐」蛋壳公寓递交赴美IPO招股书,长租公寓究竟怎么了?

发布时间: 2020-01-11 09:16:18 热度:4517 次 

「gcgccc黄金城娱乐」蛋壳公寓递交赴美IPO招股书,长租公寓究竟怎么了?

gcgccc黄金城娱乐,继青客公寓之后,长租公寓服务商“蛋壳公寓”于今日凌晨正式向美国证券交易委员会(sec)递交了f-1招股文件,计划以“ dnk”为股票代码在纽交所上市。

蛋壳公寓本次ipo计划募资至多1亿美元,将由花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任联席主承销商。

值得一提的是,在提交招股书前,蛋壳公寓刚完成了新一轮融资,即来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元d轮融资。

在当前股东结构中,蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方,占股7.8%,双方签署战略合作框架协议,探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作。老虎环球基金为最大机构投资人,占20.0%的股份,蛋壳公寓联合创始人兼ceo高靖直接持有14.2%的股份,天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

根据蛋壳公寓招股书表示,本次ipo所募集到的资金将有以下三个方面用途:一、将用于进一步拓展业务规模,包括采购和翻新房源;二、将加强在技术方面的实力,进一步发挥蛋壳大脑的效用;三、包括品牌营销、潜在投资等一般营运用途。

根据企查查数据显示,成立于2015年初的蛋壳公寓,是一家高端白领公寓品牌,是互联网公司也是资产管理公司。

依托“互联网+金融+房产”的新租赁模式,蛋壳公寓为房东和租客提供了相关的解决方案,即通过集中化地运营由房东托管的公寓,继而对公寓进行标准化的设计、装修和配置,并提供高品质的一站式服务,最终将其出租给租客。

这种“新租赁”模式,特点在于没有实体店面,让业务流程在线化,重点则在于提升运营的效率。

凭借上述模式,蛋壳公寓在房源上呈现出爆发式增长。数据显示,2015年底,蛋壳公寓仅有2434间公寓单元;截至2019年9月30日,蛋壳公寓已拥有406,746间公寓单元,增长166倍。根据艾瑞资本报告显示,蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位,且房间数增长最快,增速居行业第一。截至2019年6月30日,租客入住率为89%,租客续租率超过了51%。

从城市分布来看,一线城市是蛋壳的主战场,占经营总房源的52.6%,二线城市将是其下一阶段的重心。截至2019年9月30日,蛋壳公寓已布局北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场。

但虽然增速喜人,蛋壳公寓的亏损也同样引人注意。

根据招股书财务数据显示,蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。

2017年和2018年,蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币,同比增长307.3%;2019年前三季度,蛋壳公寓的营收已达到50.00亿元人民币,较2018年同期增长了198.8%。

蛋壳公寓目前仍处于亏损状态,2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币,经调整后的ebitda为负14.61亿元人民币。

蛋壳方面给出尚未盈利的理由是,因其持续高速增长。

留心的人不难发现,近期,长租公寓正掀起一场ipo竞赛,两个头部玩家蛋壳、青客为主导,相继爆出赴美上市的消息。

而在青客公寓递交招股书后不久,长租公寓头部玩家自如的ceo熊林在接受媒体采访时表示,“长租行业已经由创业期进入精耕期,更需要聚焦于创造用户和社会价值,暂不急于启动ipo。”

对于长租公寓而言,充足的现金流就是生命源,但“暴雷”危机频频出现,今年2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘。淘汰机制已经降临,无法形成规模效应的尾部玩家开始退场,这让vc/pe机构对于这个领域的态度愈加谨慎。

于此之下,ipo便是唯一选择,在转向二级市场直接融资的同时,也能让之前的投资方退出。

而长租业务所具备的复杂性强、产业链重和需标准化经营等特征,又要求着,玩家无论上市与否,长租公寓玩家都需要去面对并攻克这些问题。

除此之外,长租公寓往往运营过重且盈利模式单一,运营方过度依赖地产方面的资源,对于玩家而言,意欲占领市场,就不得不对其持续输入现金供养,进而稳住基本盘,这也是缘于“房源即一切”的方法论,那么,房源是否为一切?

头部玩家跑急于马圈地之下,让长租公寓已成为一个微利行业。根据克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。乐伽公寓“高买低卖”给行业造成的深刻教训仍历历在目,“期限错配”的金融玩法又能支撑长租公寓多久?

头部玩家急于ipo之际,这不得不让我们重新审视长租公寓这个领域。(本文首发钛媒体,作者/桑明强)

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